Eintritt verboten?

Der Vermieter darf in der Regel nicht eigenmächtig die Wohnung des Mieters betreten. Bei berechtigten Gründen steht ihm jedoch der Zutritt zu.

Wann hat der Vermieter das Recht, die Wohnung des Mieters zu besichtigen? „Diese Frage führt immer wieder zu skurrilen Streitigkeiten“, erlebt Christian Putschäw, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Hamburg: Sei es, dass der Mieter Zeitungen auslegt, um den erlaubten Weg durch die Räume auszuweisen oder dass er ohnehin nur unter Anwesenheit seines Anwalts den Vermieter hereinlässt.

 

Recht auf Rückzugsraum

Grundsätzlich gilt die Wohnung als geschützter Raum für den Mieter. Dass der Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht seiner Wohnung hat, bestätigt auch der Bundesgerichtshof (BGH Az. VIII ZR 289/13). In diesem Fall wies der Mietvertrag ein generelles Zutrittsrecht aus. Die obersten Richter sahen darin einen Verstoß gegen das Grundgesetz, welches die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert.

Gibt es jedoch sachliche Gründe, wie eine Wohnungsbesichtigung aufgrund einer Neuvermietung oder wenn der Mieter Mängel rügt, darf der Vermieter die Wohnung betreten. „Alle zwei Jahre kann zudem insbesondere bei älteren Gebäuden eine Besichtigung durchgeführt werden, um die Bausubstanz zu prüfen und mögliche Instandsetzungsarbeiten vorzubereiten“, so Putschäw. Auch für das Ablesen der Wasseruhr und der Heizung oder wenn der Verdacht einer unerlaubten Tierhaltung oder Untervermietung besteht, muss der Mieter Einlass gewähren.

 

Besuch ankündigen

Der Vermieter oder die von ihm beauftragten Firmen dürfen nicht unangemeldet kommen, sondern müssen sich einige Tage vorab ankündigen. „Am besten dafür einen festen Termin vorgeben, statt mehrere Alternativen vorzuschlagen“, rät Putschäw. In Notsituationen – beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch oder einem Feuer in der Wohnung – steht dem Vermieter ein sofortiges Besichtigungsrecht zu, dafür sollte er aber in jedem Fall versuchen, den Mieter zu informieren. „Bei Mängeln wie Schimmelbefall oder einem tropfenden Wasserhahn wiederum darf der Vermieter nur die Zimmer betreten, in denen er den Schaden prüfen möchte sowie die Räume für den Zugang dorthin“, sagt Putschäw. Um den Mangel zu beheben, muss er diesen vorher begutachten. Verwehrt der Mieter dafür die Möglichkeiten, hat dieser unter Umständen auch kein Recht mehr auf eine Mietminderung (BGH VIII ZR 12/18).

Den eigenmächtigen Zutritt mit einem Zweitschlüssel darf der Vermieter sich grundsätzlich nicht verschaffen, sonst begeht er Hausfriedensbruch. „Eine akute Gefahr wie ein Wohnungsbrand kann dieses Tabu jedoch aufheben“, erklärt Putschäw

 

Besichtigung in Maßen

Soll die Wohnung verkauft werden, darf der Vermieter Interessenten durch alle Zimmer führen – eine Aufwandsentschädigung kann der Mieter dafür nicht verlangen. „Mehr als ein bis zwei Termine pro Woche sind jedoch nicht zumutbar“, so Putschäw. Zudem sollte die Besichtigung zu regulären Zeiten stattfinden, als Richtlinie gilt: Werktags und am Samstag zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr, aber auch andere Zeiten können vereinbart werden. So urteilten die Richter am Landgericht Frankfurt, dass eine Wohnungsbesichtigung nach 19 Uhr mit einer Dauer von 30 bis 45 Minuten durchaus vertretbar sei (Az. 2/17 S 194/01).

 

 

 

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