Wann lässt sich die Miete mindern?

Welche Mängel zu einer Mietminderung berechtigen und welche Schritte dafür einzuhalten sind.

 

 

Die Heizung funktioniert nicht, das Wasser fällt aus oder in der Wohnung hat sich Schimmel ausgebreitet – Mängel in der Mietwohnung können für die Bewohner sehr unangenehm sein. Doch rechtfertigt das in jedem Fall eine Mietminderung?

Dass die Miete bei Schäden gemindert werden kann, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit dem Paragrafen 536. Dieser sieht vor, dass die Miete adäquat gekürzt werden darf, wenn ein Sachmangel besteht oder eine vertraglich festgesetzte Eigenschaft der gemieteten Immobilie nicht mehr gegeben ist. Bagatellfälle, wie ein tropfender Wasserhahn oder die nicht geleerten Mülltonnen, zählen allerdings nicht dazu. Es muss sich schon um eine erhebliche Einschränkung handeln. Außerdem darf der Mieter nicht bereits beim Einzug von dem Mangel gewusst haben. Wer also in den Neubau auf einer Großbaustelle zieht, kann die Miete nicht wegen lärmender Bauarbeiten zusammenstreichen. Ähnliches gilt, wo ältere Gebäude stehen, hier ist jederzeit mit Sanierungen und baulichen Veränderungen zu rechnen (Kammergericht Berlin Az. 8 U 74/01). Und: Für Mängel, die mit einer energetischen Sanierung verbunden sind, wie beispielsweise eine Wärmedämmung, ein Heizungs- oder Fensteraustausch, ist zumindest für die ersten drei Monate eine Mietminderung ausgeschlossen.

 

Vermieter informieren

Ohne Ankündigung darf der Mieter seine Zahlungen nicht kürzen. Bevor das Recht auf Mietminderung greift, muss er den Vermieter über den Mangel informieren. Vermieter sollten dann sofort reagieren oder gegebenenfalls schriftlich widersprechen, wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Der Minderungsanspruch wirkt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter in Kenntnis gesetzt wurde. Wie hoch er ausfällt, hängt auch von den äußeren Umständen ab. Verschiedene Urteile können dabei zwar als Richtschnur dienen, aber sie beziehen sich stets auf einen konkreten Einzelfall. Grundsätzlich gilt: Bevor Auseinandersetzungen sich hochschrauben, ist es immer ratsam, die Angelegenheit für beide Seiten zufriedenstellend zu lösen.

 

Die Heizung streikt

Fällt die Heizung im Winter komplett aus, kann die Miete nicht selten in weitreichendem Umfang gekürzt werden: 70 Prozent weniger Warmmiete fanden die Richter am Amtsgericht Charlottenburg angemessen, wenn die Heizungsanlage von Anfang Oktober bis Anfang Dezember fehlt (Az. 216 C 7/13). Im Sommer hingegen beeinträchtigt eine kaputte Heizung das Wohnen kaum. Und auch wenn die Heizung nur kurzzeitig streikt, sodass die Wohnung nicht auskühlt, liegt unter Umständen ein unerheblicher Mangel vor, der nicht dazu berechtigt, die Miete zu mindern (BGH, Az. XII ZR 251/02).

 

Das Wasser fällt aus

Ohne Wasser lässt es sich schlecht in der Wohnung leben. Bei einem kompletten Ausfall ist eine Minderung von 20 Prozent adäquat, urteilte das Landgericht Berlin (Az. 67 T 70/02), bleibt das warme Wasser zwischen 22 und 7 Uhr weg, sind etwa 7,5 Prozent möglich (Amtsgericht Köln, Az. 206 C 251/94). Und gibt es kein Warmwasser, kann die Miete um 10 Prozent gekürzt werden, entschied das Landgericht Berlin (Az. 64 T 69/93). In diesem Fall durfte der Mieter die Miete zudem um weitere 40 Prozent mindern, da aufgrund fehlender Gasversorgung auch die Heizung ausgefallen war. Wobei das Gericht betonte, dass die Mietminderung nur während der Heizperiode möglich sei.

 

Schimmelbefall in allen Räumen

Breitet sich Schimmelpilz in der Wohnung aus, zeigen sich die Gerichte teils streng – zumindest, wenn der Schimmelpilz alle Räume in einem Neubau mit Erstbezug befällt, hier sprach das Landgericht Köln dem Mieter eine Minderung von 75 Prozent zu (Az. 9 S 25/00). Ist hingegen nur das Bad betroffen, sind eher 10 Prozent angemessen (Amtsgericht Schöneberg, Az. 109 C 256/07). Immer wichtig: Der Mieter darf den Mangel nicht selbst verursacht haben, beispielsweise indem die Räume falsch gelüftet oder schlecht beheizt wurden.

 

 

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