Neue Grenzen im Mietrecht

Mit der aktuellen Mietrechtsreform wurde die Modernisierungsumlage gedeckelt und Vermieter unterliegen strengeren Auskunftspflichten.

Die Anpassung des Mietrechts, gültig seit Januar 2019, sollte die Mietpreisbremse spürbar verschärfen. „Dieses Ziel wurde nicht erreicht, stattdessen ist die Reform sehr unübersichtlich geworden“, urteilt Andreas Behem, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. Die Änderungen seien teils nicht zu Ende gedacht und die zahlreichen Ausnahmen verkomplizierten das Regelwerk.

 

Gedeckelte Umlage der Modernisierung

Bei Modernisierungen konnten Vermieter vorher 11 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, jetzt sind es nur noch acht Prozent. Insgesamt darf die Miete dadurch innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. „Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie durch die Modernisierung maximal um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden“, erklärt Behem.

 

Vereinfachte kleine Modernisierung

Für Mieterhöhungen aufgrund von kleineren Arbeiten mit Kosten bis zu 10.000 Euro pro Wohnung greift jetzt ein vereinfachtes Verfahren. Dabei können 30 Prozent der reinen Erhaltungskosten pauschal abgezogen und der Rest auf den Mieter umgelegt werden. „Wie sich die Modernisierung auf die Betriebskosten auswirkt, muss der Vermieter nicht mehr in seiner schriftlichen Ankündigung aufführen“, sagt Behem.

In den folgenden fünf Jahren ist dann eine Mieterhöhung aufgrund einer herkömmlichen Modernisierung ausgeschlossen. Ausgenommen sind etwa vermietete Eigentumswohnungen, wenn die Erhöhung auf einem frühestens zwei Jahre zuvor gefassten WEG-Beschluss zur Modernisierung basiert.

 

Strenge Pflicht zur Auskunft

Liegt die Miete bei einer Neuvermietung über dem Wert der Mietpreisbremse (Grenze beim Einzug: 110 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete), besteht die Pflicht, unaufgefordert vor Abschluss des Vertrags über die Ursache der Ausnahme zu informieren, „das heißt schon im Entwurf des Mietvertrags“, betont Behem. Als zulässige Ausnahmen gelten:

  • Der Vormieter hat bereits vor einem Jahr eine höhere Miete gezahlt.
  • Es wurde eine umfassende Modernisierung vorgenommen.
  • Es handelt sich um einen Neubau.

Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann er maximal die nach der Mietpreisbremse erlaubte Miete verlangen. Aber: Zwei Jahre nachdem er die Auskunftspflicht nachgeholt hat, darf er die zulässige Ausnahme anwenden.

 

Einfache Rüge durch Mieter

Nach dem bisherigen Recht konnten Mietern eine Verletzung der Mietpreisbremse nur qualifiziert rügen, dazu gehörte eine detaillierte Begründung. Jetzt ist es möglich, Verstöße ohne genauere Angaben zu rügen. Aber: Bezieht sich der Vermieter hinsichtlich der höheren Miete auf eine rechtmäßige Ausnahme, über die er zuvor auch informiert hat, liegt der Ball beim Mieter. „Er muss direkt auf diese Auskunft eingehen, also qualifiziert rügen“,so Behem. Und: Ein möglicher Anspruch auf eine Erstattung gelte immer erst rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Rüge.

 

Bußgeld für Schikanen

Mieter sollen besser vor dem Herausmodernisieren geschützt werden, das auf eine Neuvermietung abzielt. „Solche Praktiken werden mit einem Ordnungsgeld bis zu 100.000 Euro geahndet“, berichtet Behem. Ein Herausmodernisieren wird vermutet bei:

  • angekündigten Baumaßnahmen, die nicht innerhalb von 12 Monaten starten
  • beständigen Schikanen, wie etwa monatelang verhängte Fenster mit Plane oder dauerhaft verschleppte Arbeiten
  • einer Verdopplung der Miete

„Führt der Vermieter nachvollziehbare Gründe an, kann er den Verdacht aber entkräften“, so Behem.

 

 

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