Meins oder Unsers? An dieser Frage können sich schon mal die Geister scheiden. „Wo hier die Linie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verläuft, ist nicht immer einfach zu überblicken“, sagt Matthias Scheff, Anwalt beim Grundeigentümer-Verband Hamburg. Wenn es dann noch um hohe Instandhaltungskosten geht, komme es schon mal zu Streitigkeiten.
Das WEG regelt die Grenzen
Feste Regeln schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor, es unterscheidet zwischen Wohnungs- und Teileigentum sowie Gemeinschafts- und Sondereigentum. Wohnungs- und Teileigentum gelten als Sondereigentum, es gehört einzelnen Personen und nicht der Gemeinschaft. „Unter Wohnungseigentum fällt alles, was Wohnzwecken dient, unter Teileigentum beispielsweise ein Kellerraum oder der Garagenstellplatz“, erklärt Scheff. Das Gemeinschaftseigentum gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Regel sind es Innenhof, Treppenhaus, Dach, Fassade, Fahrstühle, Heizungsanlage, Hauptleitungen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen. Zudem zählen die konstruktiven Bestandteile von Balkonen, hier beispielsweise Brüstungen, Geländer, die Bodenplatte, Balkontüren und die Isolierschichten sowie Loggien zum gemeinschaftlichen Eigentum.
Das Gesamtbild muss stimmen
Sondereigentum stellt allerdings nicht per se einen Freibrief dar. „Wenn das Gesamtbild der Wohnanlage beeinträchtigt wird, muss die Gemeinschaft unter Umständen zustimmen“, sagt Scheff. So kann etwa ein knallroter Anstrich des Balkons verboten sein. Und die Teilung einer Wohnung in zwei Einheiten setzt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde voraus, die etwa ausweist, ob der nötige Wärme- und Schallschutz erfüllt ist. Zudem benötigt jede Wohnung einen abschließbaren Eingang. Ein Durchbruch, der zwei Wohnungen zu einer verbindet, ist erlaubt, wenn die anderen Eigentümer zustimmen.
Kein generelles Haustierverbot
Ein generelles Verbot von Haustieren kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beschließen. Keiner besonderen Genehmigung bedarf es in der Regel für Katzen und kleinere Hunde. Ein Mehrheitsbeschluss ermöglicht es allerdings, die Hundehaltung einzuschränken, etwa durch ein Veto gegen den freien Auslauf auf dem Gemeinschaftsgelände. Auch das Maß lässt sich regeln. So darf die Hausordnung beispielsweise festlegen, dass in einer Wohnung nicht mehr als zwei Katzen gehalten werden dürfen.
Trampolin im Gemeinschaftsgarten
Der Eigentümer ist zur Instandhaltung seiner Wohnung verpflichtet. Entsteht aus seiner Schlampigkeit ein Schaden am Eigentum anderer, haftet er auf Schadensersatz. Außerdem: „Oft ist unklar, inwieweit der Einzelne das Gemeinschaftseigentum mitgestalten und nutzen darf“, so Scheff. Werden etwa ein Trampolin oder eine große Sandkiste im gemeinschaftlichen Garten platziert, erfordert dies die Zustimmung der Eigentümer. Auch vor der eigenen Wohnungstür kann man nicht nach Gutdünken schalten und walten: Schuhregale oder Kommoden im Treppenhaus sind ohne eine ausdrückliche Erlaubnis in der Gemeinschaftsordnung tabu.
Wenn es um die Instandsetzung geht
Beim Kauf der Wohnung erhält man einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, der in der Teilungserklärung benannt wird. „Hiernach bemessen sich die anteiligen Kosten, die oft für Streitigkeiten sorgen“, so Scheff. Ein Beispiel: Die Fenster als gemeinschaftliches Eigentum verwittern auf der Wetterseite schneller, der jeweilige Eigentümer hat dann unter Umständen einen Anspruch auf Erneuerung, für die jedoch die Gemeinschaft aufkommen muss. Wenn der Balkon zum Gemeinschaftseigentum gehört, gilt hier das Gleiche. „Oft enthält die Teilungserklärung aber eine davon abweichende sogenannte Kostentragungsregel, dann muss der jeweilige Eigentümer die Sanierung alleine tragen“, berichtet Scheff (BGH, V ZR 9/12).